• 华夏幸福抢滩粤港澳大湾区,“产业新城”席卷珠三角

    时事 > | Time Weekly - 2018-07-21 01:34:47 来源:时代周报
  • [摘要] 实际上,珠三角核心城市的周边城市正在成为传统房企、产业新城运营商战略转型的新据点。一场大型“产业新城热潮”席卷珠三角,产城共融和政企合作成为这股热潮的主要特点。

    时代周报记者 陆璐 发自广州

    因为负责江门高新区在深圳的科技招商工作,2013年起,江门高新区党工委副书记刘兵,每月都要带领团队往返深圳一两次。招商引资既辛苦又考验耐心,但从2016年10月开始,这一切没那么难了。

    2016年10月,华夏幸福与江门高新技术产业开发区管理委员会、江门市江海区人民政府签订了《关于整体合作开发建设经营江门高新技术产业开发区、江海区约定区域的合作协议》,共同打造“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,委托区域占地面积约为24.8平方公里,其中,区域一占地面积约21.2平方公里。

    有媒体报道称,自去年8月至今,华夏幸福和珠三角地区7个地方政府达成初步合作意向,签订《合作备忘录》,模式和江门高新区产业新城如出一辙:以PPP(政府和社会资本合作)模式开发产业新城,面积在1-150平方公里不等。

    但在接受时代周报记者采访时,华夏幸福有关人员称,华夏幸福在华南地区目前有且仅有江门高新区产业新城一个项目。至于在珠三角的其他布点,其表示“属商业机密,不便透露”。

    实际上,珠三角核心城市的周边城市正在成为传统房企、产业新城运营商战略转型的新据点。自去年8月发布“科技小镇”计划,碧桂园已在惠州、东莞布局4个科技小镇项目,其中3个将于今年上半年动工建设;华侨城发布“100个美丽乡村”计划,半年时间内签约深圳龙岗甘坑小镇、深圳国际低碳城、坪山新区项目、大鹏所城和光明小镇。此外,绿城提出特色农业小镇、保利地产在南沙打造跨境产业园区、绿地控股打造广州国际空港中心、万科打造广州万科云城……

    一场大型“产业新城热潮”席卷珠三角,产城共融和政企合作成为这股热潮的主要特点。

    抢滩粤港澳大湾区

    4月20日,华夏幸福在江门高新区的产业新城项目正式开工。在不到一年的时间里,从透露有择机进入珠三角的想法,到快速签约,再到项目正式开工,可谓迅速。

    按照“北有固安,中有嘉善,南有江门”思路,江门项目是华夏幸福在珠三角斥重资打造的标杆项目。该项目对标美国尔湾地区,旨在把产业新城建设成为创新之城、实力之城和宜居之城,打造粤港澳大湾区的珠西创新中心。

    以产城融合作为主要卖点的产业新城与宏观政策相吻合,社会资本加入也使地方政府在基建方面的“力不从心”迎刃而解。江门高新区有关领导此前在接受时代周报记者采访时曾表示,引入华夏幸福开展战略合作,主要看重后者在产城互融方面的开发运营能力,以及作为大型上市企业的雄厚资金实力。但他也表示,目前合作刚刚铺开,就华夏幸福不想谈太多。

    时代周报记者根据公开报道不完全统计,除江门项目之外,2016年9月至2017年3月底,华夏幸福共和珠三角7个地方政府相继签订《合作备忘录》,其中江门项目和肇庆大沙新城项目已进入正式合作阶段,其他尚无后续消息。

    这7个《合作备忘录》分别意向对清远市燕湖新城、惠州市潼湖生态智慧区大学创新园、惠州市惠阳区镇隆镇、肇庆大沙产业新城、东莞中堂镇、中山民众镇、佛山南海区丹灶镇的特定区域作整体开发建设经营。合作形式和内容与江门项目如出一辙,均许下一个“产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城,涉及土地面积累计超过357平方公里。

    从分布情况来看,项目选点均处于珠三角区域内相对欠发达地区,同时具备不错的区位条件。如肇庆大沙产业新城位于大旺国家级高新技术开发区内,作为肇庆进入广佛城市的东大门,高速和轨道交通线在此密集接驳。而民众镇虽距广州南沙仅20多公里,但工业经济发展缓慢,主要以农业和旅游业为主。

    早在2018-07-21,卓达集团与四会市政府签订了合作协议。根据协议,卓达集团将以“二产先行、三产联动”模式与四会市人民政府协力合作,用8-10年时间完成“大沙产业新城”的开发建设,按照“三年打基础、五年成规模、十年大发展”的部署实现开发目标。十年后创造近4万个就业岗位,形成20多万人口的“大沙新城”。但集合多方面信息来看,大沙新城的后续建设情况没有想象中乐观。

    当地政府官网上的资料显示,2018-07-21,华夏幸福已启动大沙新城三规编制工作,到2018-07-21,双方已签订《合作备忘录》,称全力打造产业新城。4月19日, 大沙新城的“三规”的编制已完成。同时,中工招商网上也明确挂出了“华夏幸福肇庆产业新城”的土地出售信息。

    携手神秘产业运营伙伴

    时代周报记者通过资料梳理发现,构筑强大的战略合作伙伴关系网,是华夏幸福布局珠三角的重要筹码。

    2016年7月,华夏幸福基业股份有限公司与深圳市伙伴房地产经纪有限公司(下称“伙伴公司”)原股东签署《关于深圳市伙伴房地产经纪有限公司之股权转让及增资扩股协议》,通过收购及增资的方式取得其60%股权,交易完成后伙伴公司股东为华夏幸福及深圳市鼎城产业园运营有限公司。 

    伙伴公司官网称,作为扎根珠三角14年的本土企业,伙伴公司在深圳、东莞开设了近百家线下服务机构,累计为数万个工业地产项目提供综合服务,为超过100万家企业客户提供投资办厂及选址咨询服务,单年落地成交近万单,服务的前30个大客户在当地产值超过200亿元。本次合作达成后,华夏幸福可依托伙伴公司在珠三角较强的客户资源和招商能力,导入项目资源和产业集群,从而加速珠三角区域的业务扩张。

    按照协议,华夏幸福和伙伴公司将在线上和线下推广等多方面实现产业协同。两年内伙伴公司须通过网站渠道为华夏幸福推介不少于300个招商项目信息,其中成功招引落地应不少于10个,总签约投资额应不低于10亿元;2019 年及以后年度,前述各项指标以每年30%的速度递增。

    同时,两年内伙伴公司将在珠三角其他区域(广州、佛山、中山)布局20个线下门店、在环北京及全国其他重点城市(尤其在华夏幸福产业新城已落地区域、潜在落地区域和产业发展优势城市)布局70 个线下门店、2017年为华夏幸福产业新城完成800个以上潜在可招商落地项目的资源储备,实际落地项目30个,签约投资额30亿元;以及双方实现在华南区域的政企资源共享,后者协助华夏幸福在华南区域三年内至少拓展6家产业新城。

    3月20日,江门在深圳举办产业对接大会,时代周报记者在会上偶遇中工智能制造产业联盟秘书长王俊,这家机构由华夏幸福和伙伴公司等发起成立。王俊告诉时代周报记者:“去年底开始,伙伴公司就协同华夏幸福围绕深圳等地密集招商,并多次举办招商路演。”

    当天的产业对接大会上,12个集中签约的产业项目中,太库孵化器项目作为创新资源进驻江门高新区,签约企业太库科技创业发展有限公司,同时也是廊坊幸福基业投资有限公司旗下的全资控股子公司。

    产业地产的三种模式

    随着传统房地产行业盈利式微,和宏观政策相吻合的“小镇开发、产城融合”产业地产被看成新蓝海,核心城市周边地区正在成为房企战略转型的新据点。时代周报记者梳理发现,华夏幸福、万科地产、保利地产、绿地控股、华侨城、时代地产等房企已相继布局珠三角,深圳、广州这两大核心城市周边的“产业新城”项目已山头林立。

    总体来看,房企转型产业地产,布局珠三角的模式主要有三种:以华夏幸福、荣盛发展、华侨城为代表主打产业模式,以碧桂园、时代地产为代表主打“产、城、人”融合的科技小镇与未来小镇,以及以绿地、保利地产为代表的大型产业园区。

    擅长产业运营的华夏幸福、荣盛发展、华侨城在选择项目时,所需土地面积往往更大,并主要以ppp模式与当地政府合作开发。如擅长城市主题公园开发的华侨城主打“文化+旅游+城镇化”,推出“100个美丽乡村”计划,构建100座文旅小镇。而碧桂园和时代地产分别推出的“科技小镇”和“未来小镇”占地面积1-3平方公里,距离中心城区驾车通常在1小时之内,拥有一个或多个产业链条完整的特色产业。目前时代地产已签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇,碧桂园的惠州潼湖创新小镇和思科科学城项目,也将在今年上半年动工建设。此外,绿地地产在去年推出的广州国际空港中心、保利地产在南沙建立的跨境产业园,打造产业与服务于一体的综合体,所需面积更小,空港城项目仅33万平方米。

    但无论是哪一种模式,传统房企转型产业地产,最大的挑战仍在于产业导入与运营。

    到目前为止,碧桂园对于科技小镇究竟引入何种主导产业,尚未发布清晰的产业规划思路发布。“碧桂园自身优势在于建设和运营,产业导入对于房企转型仍是一个不小的挑战。尽管我们拥有比较丰富的产业资源,但是如何能够把这些产业资源吸引过来,让它们留得住,发展得好,还需要政府、企业、社会多方协作共同努力。”不久前,碧桂园集团产业发展部总经理李易衡接受媒体采访时坦言。

    时代地产目前已在规划的两个未来小镇也面临同样的问题。但相比绿地、碧桂园等传统房企,拥有更好的产业资源、对产业地产理解更为深刻的华夏幸福似乎更容易获取地方政府的信任,但产业园的招商引资仍是难解之题。以其在河北廊坊打造的“固安”项目为例。尽管15年间,固安县的财政收入从2001年的9000多万激增到2016年的80.9亿元,但2016年1200亿元签约投资额中能当年落地的仅占34%,2016年固安产业新城的工业税收不到10亿元,只有当地税收收入的一成左右。

    除此之外,“地方政府和运营商合作开发产业新城,首先要理顺政府、园区企业和运营商三者间的关系。”中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江在接受时代周报记者采访时表示。他同时指出,导入和培育一个新产业往往需要十几年时间,在智能制造装备领域需要的时间更久,运营商是否具备不同细分产业的研究能力,也是推动产业新城建设的一大考验。

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